Conditions de validité et effets de la clause d’échelle mobile d’un bail commercial

La clause d’échelle mobile se rencontre extrêmement souvent dans les baux commerciaux.
Celle-ci correspond à une clause par laquelle le locataire et le bailleur se mettent d’accord sur l’indexation du loyer de plein droit, en fonction du prix d'un service ou d'une denrée, ou encore par rapport à un indice économique ou monétaire.

Prévue par l’article L145-39 du Code de commerce, elle va ainsi permettre une révision automatique au cours du bail commercial selon une périodicité fixée à l’avance, le plus souvent pour une année.

L’intérêt majeur d’une clause d'échelle mobile insérée dans un bail commercial réside dans son application de plein droit. Dès lors, aucune formalité ne sera nécessaire et le bailleur n'aura pas besoin d'envoyer une demande d'application de l'indexation à son locataire.

L’automaticité de l’indexation constitue l’une des différences majeures avec le mécanisme bien connu de la révision triennale du loyer ou encore de la révision du loyer intervenant lors du renouvellement du bail commercial.

Afin d’éviter certaines situations abusives de hausse brutale du montant du loyer, le législateur a posé des gardes fous afin de protéger le locataire comme ceux prévus par la loi Pinel.

Par application de ce texte, l’augmentation engendrée par le jeu d’une clause d’échelle mobile ne peut excéder 10% annuel. C’est ce que l’on appelle le « lissage » du loyer.

La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes de révision peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33 du Code de commerce, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Condition de validité de la clause d’échelle mobile

Avant d'insérer une clause d'échelle mobile, les parties à un bail commercial doivent prendre en compte certaines considérations, pour éviter de voir la validité de la clause remise en cause en justice.

Tout d'abord, la clause d'échelle mobile doit être basée sur un indice en corrélation avec l'activité d'une des parties ou avec l'objet du bail commercial. Au cas où la clause s’appuierait sur à un indice illicite, elle sera considérée comme nulle.

La nullité de la clause d’échelle mobile est également encourue dans les cas où elle ne prévoit que l'augmentation du loyer sans prévoir sa possible diminution. En effet, la clause d'échelle mobile est censée pouvoir faire varier le loyer dans les deux sens, que ce soit à la hausse ou à la baisse.

Effets rétroactifs et prescription

Une application rétroactive des clauses d’échelles mobile est possible si celles-ci n’ont pas été mises en application en temps utiles par les parties. En cas de litige, la rétroactivité peut être demandée sur une période de cinq années conformément au délai de prescription des actions en paiement des loyers, des fermages, des charges locatives et généralement de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts (article 2224 du code civil).

Par ailleurs, le seul fait que le bailleur n'ait pas réclamé le montant des augmentations dès leur prise d'effet n'implique pas de sa part renonciation à se prévaloir de la clause d'indexation. Il est en effet de jurisprudence constante qu’en raison de son application de plein droit, la clause d’échelle mobile peut avoir un effet rétroactif sur cinq années. C’est en ce sens que s’est notamment prononcée la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 17 avril 1991 (n° 89-19.951).